עמוד פרטי סעיף ישיבה
- מספר סעיף: 8
- פרטי סעיף: בקשה מקוונת עם הקלות 1\20180030 פרטי הסעיף
| מבקש / יזם: | שתית בע"מ |
| כתובת: | מנחם בגין 10 |
| נתוני מקרקעין: | גוש: 12193, חלקה: 17, מגרש: 604, תוכנית: 301-0063719 |
| מהות / מטרת דיון: | בקשה למתן היתר לבניית בית מגורים חדש בן 4 קומות הכוללת 7 יח"ד + פתרון ל 10 מקומות חניה בתחומי המגרש. הבקשה כוללת הקלה לתוספת 1 יחידת דיור בנוסף ל- 6 יח"ד המותרות בתכנית. כמו כן מבוקשת הקלה לקומה נוספת, 4 קומות במקום 3 והקלה בגובה מבנה 14.29 מטר במקום 12.0 מטר, מבוקשת הקלה בזכויות בניה בשיעור של 10% בניה מסך שטחי הבניה המותרים. זוכי מחיר למשתכן במתחם היזם הגישו התנגדות לבקשה. מצורפת בזאת ההתנגדות וההתייחסות של היזם להתנגדות. |
| החלטה: | לקבל את התנגדות זוכי הדירות בהגרלת מחיר למשתכן במתחם בחלקה מהנימוקים המפורטים ובשל העובדה שהמתנגדים הסתמכו בפנייתם למכרז על נתוני התכנית החלה ולא על הקלות מהסוג המבוקש שלא היו ידועות להם: 1. הטענה על מעמסה על תשתיות מתקבלת בחלקה מהסיבות הבאות: א. ישנה העמסה על החניה הציבורית שאינה מקבלת פתרון בתכנון הכולל הקלות במספר יחידות דיור הדורש תוספת חניה ציבורית. ב. בחינת התכנון במגרש הבודד עולה כי ישנה פגיעה בשל צמצום השטח המגונן והמחלחל והגדלת תכסית. רצון היזם לייצר מקומות חניה נוספים עבור יחידות המבוקשות בהקלה פוגע ביכולת לקבל שכונה ירוקה מרובת עצים בתחום הציבורי ובתחומי המגרש הפרטי. קביעת תקן החניה של מכפיל 1.3 מקומות חניה ליחידות קטנות הינו מראש מקל מאד שכן ברור, מעל לכל ספק, כי לרוב יחידות הדיור הקטנות יהיו 2 כלי רכב והדבר יוביל בהכרח להעמסת רחובות השכונה והקלה במספר יח"ד רק תוסיף על העומס הצפוי. 2. במגרש זה כמו במגרשים האחרים לאורך כביש 2 מבוקשת תוספת של 16% במספר היחידות הגוררת קומה נוספת, נפחי בניה נוספים וגובה רב יותר של כל בניין כלומר, הבניה המבוקשת בהחלט מוסיפה על שהוחלט במסגרת התב"ע וכל המוסף כעת מוסף לרווחת היזם וללא הצדק ציבורי . 3. טענות המתנגדים לנושא הטעיית היזם בעת שיווק המגרשים אינה מעניינה של הוועדה עם זאת יש בה היבטים תכנוניים וטענותיהם של המתנגדים נכונות. 4. מיצוי הזכויות - בפרויקט מחיר למשתכן קיימת חובה של היזם לממש את מלוא זכויות הבניה המותרות עפ"י התב"ע. משכך בכל מקרה גם ללא ההקלות לא היו נותרות זכויות בניה עתידיות. 5. הטענה של המתנגדים בסעיף 9: "... נראה כי נעשות כמעיין מקצה שיפורים של הקבלן על מנת להגדיל את שורת הרווח, וזאת על חשבון רווחתם של הזוכים בפרויקט". לטעמינו טענת המתנגדים נכונה והגדלת רווחתם הכלכלית של היזמים פוגע ברווחתם של הדיירים העתידיים במבנים. לפיכך, הוחלט שלא לאשר את הבקשה במתכונתה ואת ההקלות המבוקשות גם מהסיבות הבאות: 1. שטחי הבניה המותרים במבנה זה מאפשרות הקמת יח"ד קטנות. אין השטחים העודפים מאפשרים לייצר יח"ד נוספת ולראיה היזם מבקש תוספת הקלה 10% בשטחי הבניה בכדי להקים יח"ד גדולה "יש מאין". 2. כתוצאה מהיחידה הנוספת המבוקשת נדרש היזם לתוספת גובה וקומה המהוות השלכות מרחביות משמעותיות ובעצם מבטל את התכנון המותר בתב"ע באמצעות בקשה להיתר. מודגש כי מדובר ב 5 מגרשים רצופים היושבים על הציר הראשי המרכזי של השכונה ויוצרים דופן לכיוון מזרח אל גבעות קריית טבעון וכל תוספת לגובה המבנה חוסמת יותר את הנוף הן למבנים ממזרח והן למתחם מבנה הציבור. 3. בקשה להיתר במסגרת הליך רישוי זמין מובאת לדיון לאחר שבוצעו כל התיקונים הנדרשים בשלב בקרת התכן. במקרה זה הבקשה כוללת הקלות רבות הכוללות תוספת יח"ד המשפיעות באופן מהותי על הפיתוח וצורת המבנה, היזם מבקש שלא לבצע את התיקונים והשינויים טרם מתן החלטה בבקשה ובהקלות המבוקשות. לפיכך, יש לשים לב שבנוסף להחלטה הנדרשת מהוועדה לעניין ההקלות הרבות המבוקשות יש בבקשה תיקונים נוספים חשובים שעל היזם לבצע בין אם קשורים קשר הדוק להקלות ובין אם לא. להלן התיקונים הנדרשים: 1. מהות הבקשה אינה משקפת את כל המבוקש - (הקלות, תוספת שטחי בניה וכדומה). 2. מספר החניות בתוך החלקה נוגדת את ההנחיות המרחביות שלא מאשרות חניות עוקבות. 3. חסרה התייחסות ופרטים בתכנית הפיתוח לשטח החניה כגון: פרטי חניות, חומרי גמר, אדניות, קירות וגדרות הפיתוח כניסות, תאורה, מכלי דלק/סולר וכו'. 4. אין בחתכים את פרטי הקירות והגדרות ואת מפלסי המגרשים הגובלים (ציבוריים ופרטיים ) ולכן לא ניתן לבחון את ההשפעה של המפלסים בין המגרשים. 5. לא ברור מהבקשה האם חיפוי הוא על פי הנחיות התב"ע - יש לציין בדיוק את אחוזי החיפוי. 6. אין פירוט של השטחים המאפשרים חלחול (כ 15% לפחות משטח המגרש יהיו מחלחלים). השטח המחלחל יהיה מגונן או מכוסה בחומר חדיר למים. 7. חסר בתכנית פתרון מפורט של ניקוז מי נגר עלי. 8. לא הוגשה התחייבות מבקש ההיתר לביצוע מערכות לכיבוי אש לפי דרישות שירותי הכבאות. |